盛世神州基金董事長張民耕，在華爾街見聞 2017 年紐約新春見面會上，就如何為中國富豪做資產配置問題發表觀點。
如何迎合中國土豪需求？
張(zhang)民耕(geng)先生表示，盛世神州基金(jin)主要(yao)服務對象是(shi)中(zhong)國 " 土豪 "。為土豪做(zuo)資產配置，要(yao)迎(ying)合土豪的需求。張(zhang)民耕(geng)首先指出，這些客戶大多土生土長中(zhong)國，有房(fang)地(di)產賺錢(qian)經驗(yan)，年(nian)齡在 55-65 之間，愿意投資 " 看得見摸得著的東西 "-- 房(fang)子。第(di)二，土豪風(feng)險意識(shi)掙(zheng)錢(qian)欲望強，但風(feng)險意識(shi)也高。房(fang)地(di)產投資相對風(feng)險小，收益可觀。
此外，張民耕(geng)認(ren)為，中國土豪耐(nai)性(xing)不夠長。人(ren)民幣(bi)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)期(qi)限為 2 年(nian)(nian) +1 年(nian)(nian)，美(mei)元(yuan)基(ji)金(jin)(jin)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)期(qi)限為 3 年(nian)(nian) +2 年(nian)(nian)。盛世(shi)神州基(ji)金(jin)(jin)自(zi) 2009 年(nian)(nian)、2010 年(nian)(nian)起，2012 年(nian)(nian)大規模投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)至(zhi)今，已替 200 人(ren)，募集 4 億(yi)美(mei)元(yuan)基(ji)金(jin)(jin)，在美(mei)國 8 個(ge)(ge)城市 22 個(ge)(ge)項目投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)，管理 5800 個(ge)(ge)房子，主要投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)出租公(gong)寓。
為什么投美國？經濟上行、收入房價比低
從趨勢來(lai)看，美(mei)國經(jing)濟上行、可(ke)靠，美(mei)元依(yi)然強勢。張民耕認為(wei)，目前在可(ke)承受范(fan)圍還可(ke)以加息四次(ci)，做 2-3 倍杠桿。另(ling)外，從收入(ru)房(fang)價比(bi)來(lai)看，中國城市(shi)收入(ru)房(fang)價比(bi)都非(fei)常高，完全沒有投資價值。而美(mei)國除了紐約和舊(jiu)金(jin)山(shan)兩(liang)座(zuo)一(yi)線城市(shi)，其余(yu)城市(shi)收入(ru)房(fang)價較(jiao)低。
在美國投哪些城市？最看好三線城市
紐約、舊金山兩(liang)座一線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)回(hui)報率低(di)、但(dan)流動性好。美國(guo)二線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)，包括波士頓、圣(sheng)地亞哥、洛杉磯、休斯頓、西雅圖、亞特蘭大(da)等。這些城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)在中國(guo)耳熟能(neng)詳，有直(zhi)達機(ji)場，回(hui)報率較一線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)高一些。
對(dui)于(yu)芝加(jia)哥、華(hua)盛頓(dun)、丹佛、拉斯(si)維(wei)加(jia)斯(si)、奧蘭多、奧斯(si)汀等三(san)線城市，這(zhe)些年來上漲(zhang)勢(shi)頭好(hao)(hao)，回報率達 5%-6%。但張(zhang)民耕表示，一定要算好(hao)(hao)人(ren)口凈增加(jia)率、就業(ye)機會、人(ren)均可支(zhi)配資金。
在美國房市做什么產品？出租公寓
出租(zu)(zu)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)在(zai)美(mei)國市場份額(e)非常大(da)，占(zhan)到(dao) 40% 左(zuo)右。去(qu)年(nian)(nian)六月(yue)統計顯示，2016 年(nian)(nian)是近 15 年(nian)(nian)來美(mei)國自有房(fang)地占(zhan)比(bi)最低的一年(nian)(nian)，達 61%。在(zai)大(da)型城(cheng)市，租(zu)(zu)房(fang)和自有房(fang)比(bi)例或達 5：5，在(zai)曼哈頓(dun)，有近 7 成人租(zu)(zu)房(fang)。因此，出租(zu)(zu)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)市場極大(da)，具有剛性需(xu)求。張民(min)耕(geng)還指出，公(gong)(gong)寓(yu)(yu)的另一好處(chu)即抗(kang)跌(die)，尤其學生(sheng)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)更(geng)加抗(kang)跌(die)，在(zai)經濟形勢不(bu)好時更(geng)堅(jian)挺。
美國公寓怎么做？
張民耕(geng)表示，基本做(zuo)法(fa)是(shi)無風險(xian)套(tao)利(li)。" 出的(de)(de)資本金很(hen)少，現金流非(fei)常好，給(gei)(gei)出租公寓的(de)(de)開發資金給(gei)(gei)到(dao)(dao)兩倍(bei)，做(zuo)正(zheng)常運營可(ke)以(yi)給(gei)(gei)到(dao)(dao) 2.5 倍(bei) -3 倍(bei)杠桿，安全性產(chan)品給(gei)(gei)的(de)(de)利(li)率低。" 由于一般拿到(dao)(dao)貸款(kuan)低于 3%，在 4% 左右還可(ke)以(yi)使用(yong) 2.5 倍(bei)杠桿，所以(yi)說，還可(ke)以(yi)接受美聯儲(chu)以(yi) 0.25 個(ge)百分點加息四次。
出租公寓(yu)另一個優勢即一年(nian)一簽，且管(guan)理(li)成本(ben)很低。張(zhang)民耕稱，實踐(jian)證明，5800 套房(fang)中(zhong)，現實經營的房(fang)子(zi)出租率不低于 95%，而(er)且每年(nian)租金上漲比例高于通(tong)貨膨脹率，約在 2-3% 左右。而(er)出售時自有(you)資(zi)本(ben)會(hui)放大二十(shi)倍，即達 40-60%。目前(qian)，年(nian)化(hua)收益率達 15%-20%，長期(qi)來(lai)看(kan)可(ke)達 12-15%。對于有(you)子(zi)女在國(guo)外(wai)留學需(xu)求等(deng)群體非常(chang)有(you)參考意(yi)義。
經驗：地點 + 合伙人。需要找(zhao)美(mei)國本地大型開發(fa)商合作，巨有長期豐富的經驗，并且(qie)有土(tu)地儲(chu)備。此外美(mei)國大型開發(fa)商對品質(zhi)和工期的控制做得非常(chang)好。去年一(yi)年，盛(sheng)世神州基(ji)金(jin)吸收的資(zi)本金(jin)從 2 億擴大至 4 億。
最(zui)后，張(zhang)民耕(geng)拋出目前面臨的最(zui)大問(wen)題：資(zi)本管制之后，資(zi)產配置該如(ru)何進行？
來源：華(hua)爾街見聞