2018年(nian)的房(fang)地產基金行業面臨著較大的行業性困擾，來自房(fang)地產行業和金融監(jian)管兩方面的因素，導(dao)致(zhi)了行業整體規模的縮減，甚至(zhi)在局部還造成了一定的風險暴(bao)露。
一方面(mian)，資(zi)管新規去(qu)杠桿思(si)路不變，但從(cong)“嚴”到(dao)“穩”的(de)形態切換，地產基金(jin)從(cong)業(ye)(ye)者的(de)思(si)路確(que)實面(mian)臨(lin)著轉變；另(ling)一方面(mian)，房企的(de)資(zi)金(jin)困境(jing)，也在迫使從(cong)業(ye)(ye)者，在債權基金(jin)與(yu)股(gu)權基金(jin)之間做出抉(jue)擇。
雖然在迷(mi)茫時期，信(xin)心比黃金重要，我們也看到了新的(de)機會(hui)和更具價(jia)值的(de)投(tou)資模式。
為此，我們專訪了盛世神州基金董事長張民耕博士。這位創辦了國家發改委001號的私募房地產基金，并經歷2次經濟周期的“30年地產基金老兵”如何看待，大資管時代中國的房地產基金的發展路徑？
1、2018年的行業環境跟以往相比有什么不同？
在中國(guo)的(de)市場環境里，房地產(chan)行(xing)業一(yi)(yi)直(zhi)是支(zhi)柱產(chan)業，同(tong)時(shi)又(you)是一(yi)(yi)個大(da)到不能倒的(de)行(xing)業，所以我們要對其發展有信心。但是有一(yi)(yi)個問題(ti)，就(jiu)是說環境時(shi)好時(shi)壞就(jiu)在于調控，一(yi)(yi)些(xie)非(fei)市場的(de)因素使得它的(de)波動非(fei)常厲害。
首先是，“家法”嚴于國法
從基金(jin)(jin)法(fa)到(dao)國家各項金(jin)(jin)融法(fa)規(gui)都對整個(ge)行(xing)(xing)業(ye)進行(xing)(xing)管(guan)制。證(zheng)監會下(xia)屬有一個(ge)民間社團組織- 基金(jin)(jin)業(ye)協會，實際來行(xing)(xing)使(shi)證(zheng)監會對基金(jin)(jin)行(xing)(xing)業(ye)的監管(guan)。這其中(zhong)就存在(zai)“雞生蛋(dan)、蛋(dan)生雞”的道理(li)。
一支新基(ji)金(jin)(jin)(jin)如果沒(mei)(mei)有基(ji)金(jin)(jin)(jin)業協(xie)會(hui)的備案(an)是很(hen)難發(fa)行的。一方面在發(fa)行過程中，投資(zi)人對(dui)于沒(mei)(mei)有備案(an)的基(ji)金(jin)(jin)(jin)會(hui)進行督促(cu)，甚至沒(mei)(mei)有備案(an)會(hui)拿不到(dao)投資(zi)。另一方面，發(fa)行的企業找不到(dao)監管(guan)銀行就不進行發(fa)行了。
其次，上下半年情況發生了根本的變化
上半年，開發企(qi)業不(bu)缺(que)資金，去找(zhao)被投資對(dui)象很困(kun)難，條(tiao)件(jian)也非(fei)常苛刻(ke)。一是(shi)不(bu)做股權；二是(shi)能夠預見的收益非(fei)常低。
下半(ban)年，因為去杠(gang)桿的原因，金融(rong)機構對于房(fang)地產企業貸款的條件變(bian)得苛刻(ke)。甚至像碧(bi)桂(gui)園、恒大這(zhe)樣(yang)的企業都需要(yao)資金。這(zhe)時候發行(xing)機構或者(zhe)投資人的胃口就變(bian)得更高(gao)，基礎收益都要(yao)12%-15%左(zuo)右。
總體(ti)就是“規(gui)矩的(de)迷茫(mang)，家法的(de)迷茫(mang)”！
2、去杠桿的主思路不變，“穩”與“嚴”的形態切換，從業者該如何判斷？
調控的主要目是讓房地產保持一個相對理性的增長。
畢竟房地產作為一個支(zhi)柱行業可以帶動一些(xie)投(tou)資消費。
監管(guan)方會根(gen)據問(wen)題的(de)嚴重(zhong)性，在監管(guan)極(ji)度不(bu)合理的(de)地方來進行放松。
估計整個“去(qu)杠(gang)桿”會持續到明年上半年。
2018年，我們花(hua)了很大(da)的(de)時間和精(jing)力大(da)體摸通了備(bei)案登記(ji)和監管整(zheng)個體系。
3、限購會不會在一些二三線城市放開？
不可能放開限購，但會加大整體(ti)購房人群的基(ji)數。
現在有些城市通過人才引進的政策，已經開始了搶人。憑本科畢業以上文憑可以落戶的方式，這對在北上廣硬熬的人來說很有吸引力。一方面加大了對房地產行業以及其他行業的消費能力；另一方面，這樣的政策也增強了整個城市的后勁。具備這樣先期條件的人才去創業，成功率也會高一些。
4、這一輪的調控對這幾年蓬勃發展的地產基金影響很大。對比中美之間的房地產基金，他們之間有什么差異？
中國房地產基金的開端是債權模式，而國際市場占主流的還是股權基金。
股權(quan)基金的(de)市(shi)場(chang)(chang)運(yun)作有(you)一套非(fei)常明晰的(de)規則(ze)。從美(mei)國(guo)市(shi)場(chang)(chang)的(de)角度(du)來說(shuo)，它不缺貸款，只要符合貸款的(de)條(tiao)件，就能拿到貸款。
房地產基(ji)金(jin)在本質上(shang)是(shi)股權(quan)投資基(ji)金(jin)。中國的(de)(de)基(ji)金(jin)在剛剛起步時，因為從(cong)(cong)銀行貸不到款都(dou)缺(que)資金(jin)。2010年(nian)作為房地產基(ji)金(jin)的(de)(de)元年(nian)，保(bao)守估計當時90%到95%都(dou)是(shi)債權(quan)基(ji)金(jin)。但(dan)隨著市(shi)場的(de)(de)發展(zhan)和監(jian)管的(de)(de)加強，漸(jian)漸(jian)的(de)(de)行業正(zheng)在完(wan)成(cheng)從(cong)(cong)債權(quan)基(ji)金(jin)向股權(quan)基(ji)金(jin)的(de)(de)轉變。
這是一個行業(ye)成熟(shu)的表現(xian)，隨著投資(zi)(zi)和監管的成熟(shu)，我們中國也會慢慢地發展出類似美國的模式(shi)，房地產基金(jin)就會轉變為股權投資(zi)(zi)。
5、對中國房地產基金未來發展路徑的判斷？
市場的發展總會經歷一個過程，一方面中國市場掙錢的機會和高收益的產品比較多；另一方面為了維穩形成了剛兌的狀態。這也造成了，目前對于投資來說，更需要的是有擔保的債權。
這也(ye)是目前基(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)發展(zhan)過程當(dang)中兩(liang)種拉力(li)，一種是政府拉著你走上正規化發展(zhan)道路(lu)，成(cheng)為股權(quan)投資(zi)基(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)。另一方面市場的(de)力(li)量往回(hui)拉，將股權(quan)投資(zi)基(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)變成(cheng)債權(quan)基(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)。但(dan)在這個拉鋸的(de)過程中，市場自身的(de)發育要求還是向著股權(quan)基(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)轉變。
現在房地(di)產企業，尤(you)其是(shi)上市(shi)公司，它自(zi)身(shen)債(zhai)務和負債(zhai)率(lv)都非常(chang)高。如果再發行(xing)債(zhai)權性質的房地(di)產基金，顯(xian)然將進一步增大負債(zhai)率(lv)，這(zhe)樣的行(xing)為得不償失。
隨著市場風(feng)(feng)(feng)險(xian)加(jia)大(da)，企業(ye)愿意有人與之分擔(dan)風(feng)(feng)(feng)險(xian)，也就是同股(gu)同權。企業(ye)在(zai)(zai)項目(mu)風(feng)(feng)(feng)險(xian)還沒(mei)完全解除(chu)，在(zai)(zai)現(xian)金流沒(mei)有轉(zhuan)正之前，是不愿意控股(gu)的。但等現(xian)金流轉(zhuan)正，項目(mu)風(feng)(feng)(feng)險(xian)期過去后，企業(ye)傾(qing)向(xiang)于把控股(gu)權收回來，這也是做股(gu)權基金的一種金融策略。
所(suo)以，政(zheng)府監管(guan)和企業本身都(dou)會有這(zhe)樣的要求，來共同(tong)拉著房地產基(ji)(ji)金(jin)(jin)走向正規，走向股權(quan)基(ji)(ji)金(jin)(jin)。
6、中國房地產正經歷一個L型的筑底調控期，盛世神州基金，未來在戰略和策略的調整方面，有哪些思考？
盛世神州基金會堅持做股權基金！
堅持做(zuo)股權基金是(shi)房(fang)地(di)產基金走上正路的一個方式，這也需要社會(hui)條件的配合。
一方面企業(ye)希望監管(guan)嚴(yan)格，因為在監管(guan)嚴(yan)格的(de)條件下，審(shen)查準(zhun)備登記資格時，實際是堵上了企業(ye)的(de)漏洞。盡(jin)管(guan)其中也有矯(jiao)枉過正的(de)部分，但利大于(yu)弊。
另一方(fang)面股權(quan)投(tou)資還(huan)有(you)一個(ge)好處(chu)就是(shi)收益的(de)優良性。這關鍵還(huan)在于企業自(zi)身能否看準合(he)作單(dan)位和(he)投(tou)資項目，同(tong)時也要(yao)求有(you)更高的(de)項目把握和(he)監管水(shui)平，要(yao)提高在融投(tou)管退四個(ge)環節(jie)的(de)基本功(gong)。
此外(wai)在把(ba)握大方(fang)向(xiang)的同時(shi)，盛世(shi)神州基金在業(ye)務方(fang)向(xiang)上也會做房(fang)地(di)產的上下游和創新項目投資。
7、如何看待不動產資產管理，當下的困難和未來的發展路徑？
這階段的調控，這會產生一個積極的結果，能使資產價格的飆升虛火慢慢地泄下來。
國(guo)民經(jing)濟正(zheng)處于一(yi)個(ge)虛胖(pang)的狀(zhuang)態，如果出現(xian)問(wen)題，經(jing)濟就會一(yi)泄千里。而現(xian)在提(ti)出去杠桿便是(shi)(shi)進(jin)行(xing)點位泄洪，使得資產價(jia)(jia)格(ge)保持在一(yi)個(ge)正(zheng)常的水平上(shang)。來看的美國(guo)行(xing)情，盡(jin)管(guan)美國(guo)房價(jia)(jia)也有虛滑(hua)，資本價(jia)(jia)格(ge)也出現(xian)下滑(hua)，但是(shi)(shi)終究比我們的房價(jia)(jia)結(jie)實得多，這意味著租售比要能算清。
我(wo)相信(xin)，經(jing)過一(yi)定時間(jian)的(de)調(diao)整會使房地(di)(di)產(chan)的(de)價(jia)格趨于(yu)合(he)理，當(dang)然(ran)需要考慮通貨膨脹的(de)因(yin)素。這是一(yi)個雙向(xiang)的(de)過程，資產(chan)泡(pao)沫慢(man)慢(man)減(jian)少，價(jia)格趨于(yu)合(he)理化，到那個時候盤活(huo)所(suo)有的(de)房地(di)(di)產(chan)存量才會有機會。
